부동산 매수 속이야기 | 계약갱신청구권, 세낀 매물을 살때 매수인이 유의할 점.

우리집을 매수하려고 보니
정상입주, 즉 집주인이 살던 매물을 찾기 매우어렵고
그마저도 매물이 뜨면 세낀매물보다
거의 5천 이상은 비싸게 올라온다.

하 정말 부처님이시여 왜 나에게 이런 시련을...

그렇지만 어쨌든 우리에겐
서울에 우리 엄마 아빠가 계시기 때문에
정말 급하다면 애기낳는 시점 전후로
컨디션 관리도 할겸, 몸조리도 할겸,
생활비를 드리고 지낼 수 있다.
(단, 오래 지내면 서로 불편하기때문에 몇달만)

그래서 조금 싸더라도 짧은 전세를 안고 있거나
월세를 안고 있는 세낀 매물을 보고 있다.
사실 이 플랜대로라면 잠시 지낼 집도 있고
우리는 잔금을 임차만료 시점에 처리하면 되기 때문에
오히려 기회라고 생각했다.

하지만....

부동산 법이 바뀌면서
임차인의 계약갱신청구권 이라는걸 간과했다.

*계약갱신청구권이란?
세입자가 주장할 수 있는 권리로,
임차만료 6개월 이내에 임대차 계약을 연장하겠다고 통보하고 1회 거주를 연장할 수 있는 권리.
https://m.blog.naver.com/r114korea/222113631241

매매가 진행 중인 집, 세입자는 '계약갱신청구'할 수 있을까?

매수 매도를 진행하는데
소유권이전 등기를 치기 전에
계약갱신청구권을 사용하겠다며
이사나가기로 했던 세입자가 이사를 거부하는....
그런 상황이 생기고 있다한다.
(내가 매수자라면 상상하기 힘든 상황 ㅠ.ㅠ)

권리가 생겼으니 권리 주장도 당연하기때문에
오히려 매수인의 입주가 안 되면서
매수인 보호가 약해지는거 아닌가 싶었다.
그래서 세낀 매물이 아니라
정상입주 매물을 비싸게라도 매수해야하나 고민하던 찰나에...

http://naver.me/I5jz5lhn

집 매매 때 세입자 계약갱신청구권 행사 여부 계약서에 기재된다

최근에 실시하기로 된 내용이 뉴스에 떴다.
바로 계약갱신청구권을 행사하지않겠다는 내용을
매수매도계약서에 특약으로 남기는 것이다.

내용을 자세히 보자.

전세 낀 집을 매매할 때 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사했는지, 안 했는지, 아니면 포기한다는 의사를 밝혔는지 구체적인 내용을 계약서에 명시하게 하는 방안이 추진된다.

이렇게 되면 계약갱신청구권 행사를 포기한다는 의사를 밝혔던 세입자가 나중에 번복하지 못하게 돼 세입자의 변심으로 인한 분쟁이 한결 줄어들 전망이다.

여기서 전세든 월세든 반전세든 똑같은 거 같다.
전세만 해당되지는 않음.
그래서 모든 세낀 매물을 살때 유의.

우리 같은 경우는
계약갱신청구권을 행사하지 않고 포기하며, 잔금일에 이사 나가겠다는 특약을 계약서에 남기고 약속받는 것이
가능해진 것이다.

15일 부동산 업계 등에 따르면 국토교통부는 '공인중개사법' 시행규칙을 개정해 이와 같이 전세 낀 집의 계약을 할 때 기존 세입자가 계약갱신청구권을 썼는지 여부와 청구권 행사를 포기하고 이사를 나가기로 했는지 등 정보를 명확하게 표기하도록 '중개대상물 확인설명서' 등을 고칠 예정이다.

정부는 전세 낀 집의 매매 계약이 추진될 때 세입자가 계약갱신을 하지 않는다는 의사를 밝히면 이후 번복하지 못하고 약속을 지켜야 한다는 유권해석을 내린 바 있다.

세입자의 말을 믿고 계약을 진행한 집주인과 매수자의 권익을 보호한다는 취지다. 세입자는 자신의 한 말에 책임을 져야 한다는 판단도 들어 있다.

중개대상물 확인설명서 라는 문서를 남기면
세입자가 번복할 경우에 법적으로 대응할 수 있다한다.
이게 개정안으로 진행되고 있다하니
곧 반영될 것이고,
그 전에 우리 집이 계약을 하더라도
상호합의간에 계약서에 써두거나
별도의 확인서류를 남겨놓으면 되지않을까?

솔직한 심정으로는 상호간의 약속을 위해
모두의 동의하에 녹취를 해두고 싶은 마음이 든다.

하지만 세입자가 매매 계약서가 작성된 이후에 뒤늦게 생각을 바꾸고 계약갱신청구권을 행사하면서 '당시 명확하게 계약갱신 포기 의사를 밝힌 것은 아니다'라고 주장하면서 눌러앉으려는 사례가 속출하고 있다.

경제부처 수장인 홍남기 기획재정부 장관의 경기도 의왕 집 매매 계약도 세입자가 계약 체결 이후 계약갱신청구권을 행사해 차질이 빚어지고 있는 것으로 전해졌다.

이렇게까지 과할정도로 안전장치를 걸어야 하는 이유는
바로 위와 같은 사례 때문이다.
세입자가 말을 번복하고 이사를 나가지않으면
매수하는 입장에서는 정말 큰일 나는 거다....
계약금을 그대로 날리는 것이다...

어쩌면 세입자의 계약갱신청구권으로 인한 분쟁이 생겨서
매수자가 입주, 등기이전 및 잔금 처리에 차질이 생긴다면
계약해지금 없이 계약금 회수를 받겠다는
동의도 계약서에 특약으로 받아놓아야 좋을 것 같다.


이에 세입자가 주택 매매 계약서 등에 계약갱신청구권을 어떻게 할 것인지 명확하게 적게 하면 이와 같은 이견이나 갈등이 일어날 이유가 없어지게 되는 것이다.

국토부는 이르면 내주 중에 공인중개사법 시행규칙 개정안을 입법예고할 방침이다.

이와 함께 국토부는 한국공인중개사협회와 지방자치단체 등에 공문을 보내 중개대상물 확인설명서에 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 기재하도록 안내했다.

설명서에 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항' 란이 있는데, 여기에 계약갱신청구권 행사와 관련한 내용을 적도록 한 것이다.

시행규칙이 개정되면 계약서상 명확한 기재란과 형식이 생기게 됨에 따라 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부와 그에 대한 의사를 명확하게 확인할 수 있게 된다.

개정안 입법이 언제인지 찾아봐야겠다.

어쨌든 국토부 상신의 공문도 나온 상황이니
시행규칙이 개정되기 전에도
만약에 우리가 세낀 매물을 매수하려한다면
아래 사항을 반드시 확인해야하겠다.

- 계약시점 전에 잔금일자에 우리가 입주하고 등기치고, 전입신고 하고, 세입자는 퇴거한다는 내용을 부동산을 통해 매도자와의 합의 필요. 이 내용은 최소한 내용증명 등으로 문서로 공증할 수 있게 남긴다.
- 중개대상물 확인설명서 9번 항목에 세입자가 계약갱신청구권을 포기하고 그에 상응하는 이사비를 매수자로부터 받았으며 잔금일자에 집을 비워준다는 항목을 추가한다.
- 세입자의 퇴거일자와 잔금일자, 등기이전일자를 맞춘다.
- 계약서 상에 세입자의 계약갱신청구권 포기가 불이행될 경우 계약해지금 없이 계약금을 회수한다는 특약 넣기.
- 이사비를 우리쪽(매수인)에서 제공한 경우, 이 내용 또한 퇴거하지않을 시에 회수한다는 특약 넣기.

이 내용들이 다 적용 가능한 것인지는
부동산에 물어봐야하지만,
한두푼이 왔다갔다 하는 것이 아니기 때문에
공증할 수 있는 문서를 남기는 편이 좋아서
최대한 실행 해보려고 한다.